Обязанности по внесению платы при заключении договора о развитии застроенной территории корреспондирует обязанность по предоставлению земельного участка и обеспечению возможности осуществления строительства. При невозможности осуществления строительства по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование, такая плата подлежит возврату застройщику.

Судебная практика

Уполномоченный орган муниципального образования приняла решение о развитии застроенной территории согласно схеме; утвердила здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции, расположенные на территории, подлежащей развитию.

Как указано в преамбуле данного решения, администрация приняла его в соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ, постановлением губернатора Владимирской области от 31.12.2010 г. № 1407 «Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения «Исторический центр города Владимира», режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон», Правилами землепользования и застройки муниципального образования, постановлением администрации о признании многоквартирного дома, расположенного на указанной территории, аварийным и подлежащим сносу, режимами использования земель и градостроительными регламентами данных зон.

Администрация опубликовала информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории с указанием начальной цены на право заключения данного договора в размере 1120000 руб.

По результатам аукциона администрация и общество (застройщик) заключили договор о развитии застроенной территории сроком на 4 года.

Администрация, указывая на то, что общество не исполнило обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, обратилась в арбитражный суд с иском об обязании общества исполнить данное обязательство путем передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир и жилых помещений площадью, указанной в договоре.

Общество, возражая против удовлетворения иска администрации и в обоснование встречного иска о признании договора недействительным и о возврате уплаченных им при заключении договора денежных средств, сослалось на то, что данный договор о развитии застроенной территории, целью которого в силу ст. 46 ГрК РФ является осуществление строительства, противоречит требованиям градостроительного законодательства, так как на территории, в отношении которой принято решение о ее развитии, строительство каких-либо капитальных объектов запрещено.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 301-ЭС19-25810).

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями ст. 46.1-46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пп. 3-6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пп. 7-9 ч. 3 этой же статьи.

Частью 2 ст. 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с чч. 25 и 28 ст. 46.3 данного Кодекса.

В ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) — подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подп. 13 п. 2 ст. 396 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пп. 1 и 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам, прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре — передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир.

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии объектов недвижимости на месте многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.

При таком положении является неверным, противоречащим смыслу договора о развитии застроенной территории вывод судов о наличии у общества обязанности передать в муниципальную собственность квартиры и жилые помещения со ссылкой на то, что, приняв участие в аукционе и заключив спорный договор, общество осознанно приняло решение о заключении договора о развитии застроенной территории, в границах которой невозможно осуществление строительства каких-либо капитальных объектов, но которое не исключает проведения работ по благоустройству данной территории.

Суды, отказывая обществу в удовлетворении заявленных им встречных требований о признании спорного договора недействительным и о взыскании уплаченных им по договору 1 120 000 руб., исходили из того, что указанная сумма перечислена за право заключить спорный договор, которое было им реализовано, и в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление общества о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основания другим лицам полагаться на действительность сделки.

Системное толкование ст. 46.1-46.3 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны общества корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.

Неверна позиция судов о применения п. 5 ст. 166 ГК РФ к заявлению общества о недействительности договора. Данная норма требует установления недобросовестности застройщика. Однако, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным. К тому же применение п. 5 ст. 166 ГК РФ не может изменить структуру договорных отношений со встречных на безвозмездные с учетом положений ст. 328 ГК РФ.